Kuntotarkastus - Hinta ja vinkit

Mitä kuntotarkastus maksaa?

Talon tai mökin kuntokartoitus vaaditaan usein asuntokaupan yhteydessä. Kuntotarkastus voi myös olla paikallaan remonttitarpeiden kartoittamiseen. Näissä tapauksissa tarkastuksesta tehtävä raportti tehdään tarkastuksen syyn ja tarpeen mukaan.

Kuntotarkastuksen hinta on käytännössä useimmiten satoja euroja, ja omakotitalossa se nousee monesti reilusti yli 1 000 euroon. Remppakamun kautta kilpailutettu kuntotarkastus on maksanut keskimäärin 694 €. Edullisin työ oli 344 € ja kallein 1 600 €, joten vaihteluväli on iso jo pelkästään kohteen ja tarkastuksen laajuuden takia.

Moni yllättyy siitä, että kuntotarkastusta ei yleensä hinnoitella neliöhinnalla. Selkeitä neliöhintoja ei käytännössä ole tarjolla, vaan hinta annetaan lähes aina kokonaishintana kohteen tiedoilla.

Vaikka hinnat ovat yleensä kiinteitä tarjoajan hinnaston mukaan, hintaan voi vaikuttaa neljä asiaa. Kohteen ikä (vanhemmissa rakennuksissa on enemmän riskirakenteita ja tarkastettavaa), pinta-ala ja rakennusten määrä (päärakennus, sivurakennukset), sijainti (matkakulut) sekä lisäpalvelut kuten märkätilojen tarkempi tarkastus tai ryömintätilan erillinen läpikäynti.

Matkakulut kannattaa tarkistaa aina etukäteen. Esimerkeissä näkyy sekä erillinen matkakulu laskulla että kilometriveloitus, joka voi olla esimerkiksi 0,90 €/km silloin, kun kohde on kauempana toimijan lähtöpaikasta.

Täytä ilmainen tarjouspyyntö kuntotarkastuksesta Remppakamun kautta, niin saat yleensä 3–4 tarjousta ja näet nopeasti, mihin hintaan tarkastus onnistuu juuri sinun kohteeseesi

Tarjouspyyntö on ilmainen eikä sido tilaamaan remonttia!

Esimerkkihinnat kuntotarkastukselle

Mikä nostaa kuntotarkastuksen hintaa eniten?

Kuntotarkastuksen hinnassa suurin yksittäinen “nostaja” on usein laajuus. Kun mukaan otetaan lisätiloja, sivurakennuksia tai tarkennettuja osioita, kokonaishinta kasvaa nopeasti. Toinen iso tekijä on rakennusvuosi. Hinnastoissa vanhemmat kohteet on yleensä hinnoiteltu korkeammalle kuin uudemmat, koska riskikohtia ja tarkastettavaa on enemmän.

Hinnastoista löytyy konkreettisia esimerkkejä lisäpalveluista, jotka tyypillisesti veloitetaan erikseen:

• Ryömintätilan tarkastus 150 €
• Pieni lisärakennus 350 €
• Märkätilatarkastus ja kosteuskartoitus 550 €

Jos vertailet tarjouksia, pyydä aina erittely. Silloin näet, sisältyykö esimerkiksi ryömintätila jo perushintaan vai tuleeko se lisänä, ja onko matkakulut hinnoiteltu kiinteänä vai kilometreittäin.

Mitä raportin lisäksi voi tulla maksettavaksi?

Kuntotarkastus päättyy raporttiin, mutta jos raportti nostaa esiin riskin tai epäilyn, seuraava askel on usein lisämittaus tai lisätutkimus. Tämä on tärkeä ymmärtää jo budjetoinnissa, koska pelkkä pintahavainto ei aina riitä varmistamaan, onko rakenteessa oikeasti ongelmaa.

Tyypillisiä jatkoselvityksiä ja esimerkkihintoja ovat:

Jos tarkastuksessa ilmenee epäselvä kohta, paras tapa säästää rahaa on sopia jatkosta heti niin, että mittaukset tehdään oikealla menetelmällä eikä “varmuuden vuoksi” moneen kertaan eri työkaluilla.

Milloin talon tai mökin kuntotarkastus kannattaa tehdä?

Talon kuntotarkastus kannattaa tehdä viimeistään silloin, kun olet ostamassa tai myymässä kiinteistöä ja haluat realistisen kuvan kunnosta sekä mahdollisista riskeistä. Mökin kuntotarkastus on usein erityisen hyödyllinen, koska mökissä voi olla pitkään jatkuneita olosuhteita, kuten kylmät talvet ilman lämmitystä, vanha perustus tai riskialttiit rakenteet, jotka näkyvät vasta tarkemmassa läpikäynnissä.

Tyypillisiä tilanteita ovat:

• Kuntotarkastus ennen ostoa, kun haluat tietää mihin sitoudut ja mitä remontteja voi olla edessä
• Kuntotarkastus myyntiä varten, kun haluat dokumentoida kunnon ja pienentää yllätyksiä kaupanteon jälkeen
• Kuntotarkastus pankille, jos rahoittaja pyytää lisäselvityksiä kohteesta
• Kuntotarkastus vakuutusyhtiölle, jos vakuutusasia tai vahinko edellyttää kuntoarviota

Moni käyttää kuntotarkastusta myös käytännön remonttisuunnitteluun. Raportista saat pohjan kuntokartoitukseen remonttitarpeista, eli listan asioista, jotka kannattaa korjata heti ja asioista, joita voi seurata ja aikatauluttaa myöhemmäksi. Jos pankilla tai vakuutusyhtiöllä on omia vaatimuksia tarkastuksen sisällöstä, ne kannattaa varmistaa jo tilausvaiheessa, jotta saat kerralla oikein rajatun raportin.

Jos haluat laajemman kokonaiskuvan, kuntotarkastus voi kulkea myös nimellä rakennuksen kuntoarvio. Tärkeintä on silti käytännössä sama asia: sovi tarkasti, mitä tarkastetaan, millä menetelmillä ja mitä raporttiin kirjataan.

Mitä kuntotarkastuksella voi ja ei voi saada selville?

Tavanomainen kuntotarkastus tehdään aistinvaraisesti ja pintamittauksiin perustuen. Se antaa hyvän kokonaiskuvan ja tunnistaa usein riskikohtia, mutta se ei välttämättä paljasta piileviä virheitä, jos ongelma on rakenteen sisällä eikä näy tai tunnu pintaan asti.

On myös hyvä pitää mielessä kaksi käytännön asiaa:

• Kuntotarkastettu ei tarkoita virheetöntä. Tarkastus kertoo havainnoista ja riskeistä sillä hetkellä ja sillä laajuudella, jolla tarkastus on tehty.
• Raportti on tilannekuva tarkastushetkestä. Jos olosuhteet muuttuvat, esimerkiksi syntyy vuoto, tilanne voi muuttua nopeasti.

Kun luet raporttia, ajattele sitä kuin päätöksenteon työkalua. Se auttaa sinua arvioimaan riskejä ja remonttitarpeita, mutta jos raportti suosittaa lisätutkimuksia, niiden tekeminen on usein se vaihe, jossa epäilyt muuttuvat varmoiksi päätöksiksi korjaustavasta ja budjetista.

Kuntotarkastuksen työvaiheet käytännössä

Kuntotarkastus on selkeä prosessi, jossa olennaista on kaksi asiaa. Ensimmäinen on lähtötiedot, eli mitä talosta tiedetään ennestään. Toinen on kirjallinen raportti, koska havainnot kirjataan siihen ja se on yleensä tärkein dokumentti, jos myöhemmin tulee epäselvyyksiä asuntokaupassa.

Hyvin tyypillinen eteneminen näyttää tältä.

1. Esitietojen keruu ja haastattelu
   Myyjän kannattaa kertoa tarkastajalle talon kuntoon liittyvät asiat totuudenmukaisesti. Tämä nopeuttaa tarkastusta ja ohjaa tarkastajan huomion oikeisiin paikkoihin.
2. Tarkastuskierros
   Tarkastaja käy läpi rakennuksen osia sovitun laajuuden mukaisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa usein mm. märkätiloja, alapohjaa ja yläpohjaa, lämmitysjärjestelmää sekä näkyviä pintoja ja läpivientejä.
3. Mittaukset sovitun laajuuden mukaan
   Usein mukana on pintakosteusmittauksia ja muita rikkomattomia tarkistuksia. Joskus sovitaan myös tarkempia lisämittauksia tai yksittäisiä avauksia, jos se kuuluu tilaukseen.
4. Raportointi
   Havainnot kirjataan raporttiin. Raportti on se, johon myöhemmin palataan, joten sen selkeys ja sanamuodot ovat oikeasti tärkeitä.

Osapuolten läsnäolo tarkastuksessa on iso etu. Kun myyjä, ostajaehdokas ja tarvittaessa välittäjä ovat paikalla, sama tieto tulee kaikille kerralla ja voit kysyä heti, mitä jokin havainto tarkoittaa käytännössä.

Aikataulusta on hyvä hahmottaa suuntaa antava esimerkki. Toteutuneessa mökkikohteessa kuntotarkastus ja raportointi oli mitoitettu niin, että työ sisälsi 2 tunnin tarkastuksen sekä raportin. Joissain kohteissa aikaa kuluu enemmän, varsinkin jos rakennus on vanha, tiloja on paljon tai mukaan otetaan erillisiä osioita.

Kun saat raportin, älä tyydy pelkkään “vihreä tai punainen” tulkintaan. Kirjoita itsellesi kysymykset ylös ja käy epäselvät kohdat läpi suoraan raportin tekijän kanssa. Moni päätös on lopulta kiinni siitä, onko kyse seurattavasta riskistä vai asiasta, joka vaatii lisätutkimuksen heti.

Jos tarkastuskierroksella nousee esiin kattoon liittyviä kysymyksiä, erillinen katon kuntotarkastus voi olla järkevä tapa tarkentaa tilannetta ennen korjauspäätöksiä.

Miten valmistaudut tarkastuspäivään?

Paras tapa saada kuntotarkastuksesta kaikki hyöty irti on varmistaa, ettei tarkastus jää kiinni käytännön esteisiin. Jos tarkastaja ei pääse riskikohtiin tai tieto jää puuttumaan, raporttiin tulee herkemmin varauksia.

• Varmista pääsy riskikohtiin, kuten ryömintätilaan ja yläpohjaan silloin kun se kuuluu tilaukseen. Käytännössä tämä voi tarkoittaa luukkujen avaamista, tavaroiden siirtoa tai tikkaiden järjestämistä.
• Pidä dokumentit saatavilla. Jos talosta löytyy aiempia raportteja, remonttikuitteja tai piirustuksia, niistä on usein apua tarkastajalle.
• Tarkista tilauksen sisältö ennen tarkastusta. Varmista, että sovittu laajuus ja lisäosat näkyvät tilauksessa ja että ne näkyvät myös lopullisessa raportissa.

Jos olet ostajana mukana, varaa itsellesi rauhallinen hetki tarkastuksen jälkeen. Kun päällimmäiset havainnot ovat tuoreena mielessä, kysymykset on helpompi muotoilla ja raportti tulee luettua tarkemmin.

Mittaukset ja menetelmät ilman rakenneavauksia

Usein kuntotarkastus tehdään niin, että rakenteita ei rikota. Tämä on hyvä muistaa, koska rikkomattomat menetelmät antavat vahvan tilannekuvan, mutta ne eivät aina riitä varmistamaan piileviä vaurioita.

Tyypillisiä rikkomattomia menetelmiä ovat:

• Aistinvarainen arvio, eli katsotaan, tunnustellaan ja havainnoidaan esimerkiksi hajut, näkyvät jäljet, pinnoitteiden kunto ja rakenteiden yleisilme
• Pintakosteusmittari osana tavanomaista tarkastusta, joka antaa suuntaa antavan kuvan siitä, poikkeaako jokin kohta muista
• Lämpökamera mahdollisena apumenetelmänä, jos halutaan nähdä lämpötilapoikkeamia rakenteissa

Keskusteluissa toistuu kokemus siitä, että tarkastuksen laatu vaihtelee. Siksi on järkevää varmistaa jo tilatessa, mitä mittauksia tehdään ja miten havainnot kirjataan. Pelkkien pintamittausten rajoitukset kannattaa pitää mielessä, koska ne eivät yksinään aina kerro, mikä rakenteen sisällä on tilanne.

Jos lämpötilaerojen ja vuotokohtien tarkempi selvittäminen kiinnostaa, lämpökuvaus voi olla hyvä lisä silloin, kun haluat tarkentaa tilannetta ilman purkamista.

Milloin tarvitaan porareikämittaus tai rakenneavaus?

Kun rikkomattomat havainnot viittaavat riskiin, seuraava askel on usein rakenteita rikkova mittaus tai avaus. Ajatus on yksinkertainen. Ensin kartoitetaan, sitten varmistetaan.

Tyypillinen eteneminen menee näin: ensin tehdään rikkomattomat havainnot ja pintamittaukset. Jos ne antavat viitteitä ongelmasta, tehdään tarkentavia mittauksia tai avataan rakennetta hallitusti.

Lisäselvitykset voivat tarkoittaa useampaa käyntiä. Esimerkiksi porareikämittauksessa mittaus tehdään usein kahdella käyntikerralla, mikä kannattaa huomioida sekä aikataulussa että kustannuksissa.

Jos kuntotarkastus tai mittaukset viittaavat sisäilma- tai kosteusongelmaan, hometutkimus on tyypillinen seuraava askel, jotta korjaus voidaan suunnitella varman tiedon pohjalta.

Kuntotarkastajan valinta ja kuntotarkastuksen kilpailutus

Kuntotarkastajan valinnassa tärkeintä on varmistaa palvelun sisältö, ei pelkkä nimi. Nimike “kuntotarkastus” ei yksin takaa, mitä tarkastuksessa oikeasti tehdään, miten mittaukset toteutetaan ja mitä raporttiin kirjataan.

Kun etsit sopivaa tekijää, ajattele tätä kuin kuntotarkastus urakoitsijan valintaa. Haluat tekijän, joka toimii sovitun laajuuden mukaan, dokumentoi havainnot selkeästi ja osaa perustella suositukset niin, että sinä maallikkona ymmärrät ne.

Käytännössä toimivin tapa on kilpailuttaa kuntotarkastus. Kuntotarkastuksen kilpailutus auttaa näkemään sekä hinnan että sisällön erot, koska eri tekijät voivat tarjota eri laajuutta samaan kohteeseen.

Tarkistuslista ennen tilausta

• Pätevyys ja tausta
  AKK-pätevyys on vapaaehtoinen, mutta se voi kertoa tekijän osaamisesta. Voit myös tarkistaa tekijöitä FISE-rekisterin kautta tai etsiä HTT-tavarantarkastajia, jos haluat painottaa riippumatonta tarkastustoimintaa.
• Laajuus ja rajaukset
  Varmista tarkastuksen laajuus ja rajaukset sekä mitä mittauksia tehdään. Kysy suoraan, kuuluuko mukaan esimerkiksi märkätilojen kosteuden arviointi, yläpohjan tarkastus ja ryömintätila.
• Menetelmät
  Kysy, perustuuko arvio pelkkään aistinvaraiseen tarkastukseen ja pintamittauksiin vai sisältyykö tarpeen mukaan myös tarkentavia toimenpiteitä. Varmista myös, miten havainnot todentuvat raportissa.
• Raportin sisältö
  Kysy, miten raportti jäsennetään. Hyvä raportti tekee eron riskin, suosituksen ja varmistetun havainnon välillä.
• Suoritusohjeet
  Jos tarkastaja viittaa KH 90-00394 -suoritusohjeeseen tai YTM-käsitteisiin, pyydä selitys mitä ne tarkoittavat sinun tarkastuksesi laajuuden kannalta.

Kun pyydät tarjouksen, pyydä samalla vastaus yhteen käytännön kysymykseen. Mihin tarkastaja aikoo käyttää aikaa juuri tässä kohteessa. Tämä paljastaa nopeasti, onko tekijä aidosti perehtynyt kohteen tyyppiin ja riskeihin.

Täytä ilmainen tarjouspyyntö kuntotarkastuksesta, niin saat yleensä 3–4 tarjousta ja voit verrata samalla sekä hintaa että sitä, mitä tarkastus pitää sisällään

Tavoitat alueesi urakoitsijat helposti yhdellä lomakkeella

Mitä pitää lukea raportista ennen kuin päätät remonteista?

Raportti on se paperi, johon myöhemmin palataan, jos tulee epäselvyyksiä. Siksi raportin kirjallisen sisällön merkitys on iso, vaikka tarkastuspäivä olisi ollut kuinka selkeä ja perusteellinen.

Kun muutat raportin remonttisuunnitteluksi, tee siitä itsellesi yksinkertainen kuntokartoitus remonttitarpeista. Käytännössä se onnistuu näin.

1. Poimi riskit
   Merkitse kohdat, joissa raportti kertoo riskirakenteesta, poikkeamasta tai epäilystä. Nämä ovat niitä kohtia, joissa kannattaa välttää hätäisiä pintaremontteja ennen varmistusta.
2. Erota lisätutkimukset korjauksista
   Jos raportti ohjaa lisätutkimukseen, kyse ei ole vielä korjausohjeesta. Riskikohtien tunnistaminen ja jatkotutkimuksen tarve on usein se ratkaiseva askel, jolla vältetään väärä korjaustapa.
3. Listaa suorat korjauskohteet
   Osa havainnoista on selkeitä puutteita, jotka voi korjata ilman lisäselvityksiä. Näistä saat nopeasti remonttilistan ja pystyt pyytämään tarjouksia.
4. Kirjaa kysymykset ja soita tarkastajalle
   Jos jokin termi, rajausteksti tai suositus jää epäselväksi, käy se läpi raportin tekijän kanssa ennen päätöksiä.

Jos raportin jälkeen suunnittelet purkutöitä vanhempaan rakennukseen, asbestikartoitus kannattaa selvittää ajoissa ennen kuin työ aloitetaan. Se helpottaa urakoitsijan suunnittelua ja pitää remontin turvallisena.

Saako korjaustöistä kotitalousvähennystä kuntotarkastuksen jälkeen?

Pelkistä mittauksista ja tarkistuksista, kuten kuntotarkastuksesta, vähennystä ei yleensä saa, mutta raportin jälkeen teetettävät remontit voivat kuulua vähennyksen piiriin.

Vähennyksen saa remonteista ja kunnostustöistä, kun työn tilaa ennakkoperintärekisteriin kuuluvalta yritykseltä. Kaikki Remppakamun urakoitsijat ovat rekisterissä, joten meidän kautta tilattu työ oikeuttaa vähennykseen, jos muut ehdot täyttyvät.

Milloin kannattaa tilata ammattilainen ja miten Remppakamulla kilpailutat tekijät

Ammattilainen kannattaa tilata heti, kun haluat kirjallisen raportin päätösten tueksi tai kun kohteessa on riskejä, joita et pysty itse luotettavasti arvioimaan. Kuntotarkastus ja lisäselvitykset ovat nimenomaan niitä töitä, joissa “varmuuden tunne” voi olla väärä, jos arvio perustuu vain pintaan.

Tilaa ammattilainen ainakin näissä tilanteissa:

• Kun kohteessa on riskirakenteita tai epäilyksiä, ja haluat päätöksen jatkosta faktojen eikä arvailun perusteella
• Kun epäilet kosteusvauriota, esimerkiksi jos pintamittaus näyttää poikkeavaa, tilassa on selvä haju tai rakenteissa näkyy jälkiä
• Kun raportti suosittelee jatkotutkimuksia, kuten porareikämittausta tai rakenneavausta, ja haluat varmistaa tilanteen ennen remonttia
• Kun tarvitset kirjallisen raportin pankille, vakuutusyhtiölle tai asuntokaupan tueksi

Käytännön esimerkki jatkopolusta on tämä. Jos kuntotarkastuksessa nousee esiin viitteitä kosteusongelmasta, seuraava askel voi olla hometutkimus, jotta korjaus voidaan mitoittaa oikein. Jos taas epäillään lämpövuotoja tai halutaan tarkentaa poikkeamia rakenteissa rikkomatta mitään, lämpökuvaus on usein luonteva lisäselvitys.

Kun siirrytään itse remontin puolelle, vanhemmissa kohteissa voi nousta ajankohtaiseksi myös asbestikartoitus ennen purkutöitä. Se on asia, joka kannattaa ottaa puheeksi jo tarjousvaiheessa, jotta aikataulu ja toteutustapa pysyvät hallinnassa.

Näin kilpailutat tekijät Remppakamulla

Remppakamulla kilpailutus on tehty mahdollisimman helpoksi. Tarjouspyynnön täyttäminen on ilmaista ja vie pari minuuttia, ja saat sen jälkeen yleensä keskimäärin 3–4 tarjousta luotettavilta alueesi tekijöiltä.

Tämä säästää oikeasti aikaa. Meidän omassa kokeilussa kolmen tarjouksen pyytäminen itse vaati yhteydenottoa keskimäärin 15 yritykseen. Osa ei vastannut ja osa ei ollut kiinnostunut kohteesta tai aikataulusta.

Kun täytät tarjouspyynnön, kerro mahdollisimman selkeästi ainakin nämä asiat:

• onko kyse talosta vai mökistä ja missä se sijaitsee
• mihin tarkoitukseen tarkastus tehdään, kuten ostoa varten tai myyntiä varten
• mitkä osiot haluat mukaan, kuten ryömintätila, yläpohja tai märkätilat
• onko tiedossa riskikohtia tai aiempia vaurioita, joihin haluat tarkemman arvion

Täytä ilmainen tarjouspyyntö nyt Remppakamun kautta ja vertaile rauhassa sinulle sopivat tekijät

Täytä vain yksi lomake ja saat yleensä 3–4 tarjousta jo samana päivänä!

Näin saat kuntotarkastuksesta eniten hyötyä remonttisuunnitteluun

Saat kuntotarkastuksesta eniten irti, kun käytät sitä päätöksenteon rungoksi etkä pelkkänä “leimana”. Tämä onnistuu kolmella periaatteella. Pidä odotukset realistisina pintatarkastuksen rajoista, tee päätös jatkotutkimuksista riskihavaintojen perusteella ja käytä raporttia remonttien priorisointiin.

1. Pidä odotukset realistisina
   Tavanomainen kuntotarkastus perustuu aistinvaraisiin havaintoihin ja pintamittauksiin. Se löytää usein riskit ja poikkeamat, mutta ei aina kerro varmaa totuutta rakenteen sisältä.
2. Päätä jatkotutkimuksista nopeasti, jos raportti ohjaa siihen
   Hyvä nyrkkisääntö on tämä. Jos raportissa on riskimerkintä ja korjaustapa riippuu siitä, onko vaurio oikeasti olemassa, silloin tarvitaan varmistus mittauksilla tai avauksella ennen remonttia.
3. Tee remonttilista raportista
   Kirjaa asiat kolmeen koriin. Heti korjattavat puutteet, lisätutkimusta vaativat kohdat ja seurattavat asiat. Näin raportti muuttuu konkreettiseksi suunnitelmaksi ja budjetiksi.

Kun vertailet hintoja ja suunnittelet budjettia, nojaa mieluummin tuoreisiin hinnastoihin ja tarjouksiin kuin vanhoihin keskustelupalstojen arvioihin. Kuntotarkastuksen hinta vaihtelee kohteen ja laajuuden mukaan, ja erot näkyvät parhaiten siinä, mitä tarjous sisältää ja mitä se rajaa ulos.

Jos raportista nousee epäily katosta, katon kuntotarkastus voi olla nopea tapa tarkentaa, tarvitaanko korjaus nyt vai riittääkö seuranta. Ja jos olet myymässä ja tarvitset lisädokumentteja, energiatodistus on hyvä hoitaa ajoissa samaan pakettiin muiden selvitysten kanssa.

Usein kysyttyä kuntotarkastuksesta