Taloyhtiön parvekesaneeraus - Hinta ja vinkit

Taloyhtiön parvekesaneerauksen hinta

Taloyhtiön parvekesaneeraus on ajankohtainen yleensä silloin, kun parvekkeissa näkyy rapautumista, ruostumista tai muita vaurioita, jotka voivat ajan kanssa heikentää turvallisuutta ja nostaa korjauskuluja. Taloyhtiön parvekesaneerauksen hinta vaihtelee eniten sen mukaan, tehdäänkö rajattu korjaus kaiteisiin ja pinnoitteisiin vai mennäänkö rakenteisiin asti ja uusitaan esimerkiksi parvekelaattoja.

Remppakamun kautta kilpailutettu parvekesaneeraus on maksanut keskimäärin 214785 €. Toteutuneissa urakoissa edullisin oli 67493 €, kun kyseessä oli parvekekaiteiden ja pinnoitteen uusiminen yhdessä talossa. Kallein oli 526814 €, kun tehtiin parvekelaattojen uusiminen ja lasitusvaraukset kahdelle talolle.

Jos teillä on jo havaintoja parvekkeiden kunnosta tai tarve on tulossa ajankohtaiseksi, voit pyytää parvekesaneerauksesta tarjouksia helposti Remppakamun kautta ja vertailla tekijöitä rauhassa.

Tarjouspyyntö on ilmainen eikä sido tilaamaan remonttia

Toteutuneita hintapisteitä Remppakamun kilpailutuksista

Alla on tiivis kooste toteutuneista hintapisteistä ja siitä, mihin kokonaisuuksiin hinnat liittyivät.

Kun vertailet tarjouksia, varmista aina, että urakan sisältö on kuvattu samalla tavalla. Muuten hinnat eivät ole keskenään reiluja vertailtavia.

Katso erikseen myös taloyhtiön parvekelasituksen hinta.

Keskusteluissa esiin nousseita neliöhintoja ja esimerkkilukuja

Taloyhtiön parvekeremontti kokemuksia -keskusteluissa hinnat ja neliöhinnat vaihtelevat paljon, koska puhutaan usein eri laajuisista kokonaisuuksista. Näitä lukuja kannattaa käyttää suuntaa antavina esimerkkeinä ja samalla muistutuksena siitä, miksi urakan rajaus ratkaisee.

• Laajassa julkisivu- ja parvekeremonttikokonaisuudessa mainittiin muistikuva noin 1000 €/neliö (taustalla 60-luvun elementtitalo ja parvekkeiden rungon ruostumista ja rapautumista)
• Toisessa keskustelussa julkisivuremontista (mukana myös parvekeremonttia) mainittiin ”jotain 220 neliölle”, mutta yksikkö jäi epäselväksi
• Lasitusten uusimisesta mainittiin keskusteluesimerkissä noin 1600
• Urakan laajuuden vaikutusta kuvattiin näin: muutaman kaiteen korjaus ”ehkä 2000e”, mutta jos kilpailutetaan kaikki parvekkeet kerralla, kokonaisuus voi kasvaa ”lisätöineen 30.000e”

Hallitus hyötyy käytännössä eniten siitä, että ennen tarjouspyyntöä sovitaan, mitä korjataan nyt ja mitä jätetään myöhemmäksi, jos se on teknisesti järkevää.

Mikä nostaa hintaa ja mikä säästää parvekesaneerauksessa

Parvekesaneerauksessa hinta nousee yleensä silloin, kun korjaus laajenee rakenteisiin tai kun tarjouspyyntö on liian väljä ja urakkaan sisältyy paljon tulkinnanvaraa. Säästöjä syntyy taas silloin, kun laajuus on rajattu oikein ja korjaukset kohdistetaan sinne, missä tarve on.

• Urakka paisuu helposti, jos tarjouspyyntö rajataan liian laajaksi verrattuna todelliseen tarpeeseen
• Korjausvelka kallistuu, jos pienempiä korjauksia ei tehdä ajoissa ja myöhemmin joudutaan tekemään laaja uusiminen
• Sama korjaus voidaan toteuttaa kevyemmin tai raskaammin, ja valinta vaikuttaa suoraan hintaan
• Vertailtavuus ratkaisee, kun tarjouspyyntö ja liitteet ovat selkeät, tarjoukset ovat helpompi kilpailuttaa aidosti

Jos yhtiössä tehdään välillä myös kevyempiä parvekkeen kunnostuksia, esimerkiksi kaiteiden pintojen huoltoa, sama tekijä voi usein hoitaa myös erillisiä töitä kuten kaiteiden maalausta. Taloyhtiössä rajat kannattaa silti aina sopia kirjallisesti.

Työn ja materiaalien osuus hinnasta

Parvekesaneerauksen tarjouksissa suurin kompastuskivi on se, ettei työ ja materiaalit ole aina eritelty samalla tavalla. Silloin yksi tarjous voi näyttää halvalta, vaikka se sisältää vähemmän, tai toisin päin.

Kun pyydät tarjouksia, pyydä samalla urakoitsijaa erittelemään vähintään seuraavat:

• työn osuus ja materiaalien osuus erikseen
• telineet, suojaukset ja purut omana rivinään, jos ne sisältyvät
• mitä parvekeosia korjataan ja mitä uusitaan
• mitä ei sisälly hintaan ja milloin syntyy lisätöitä

Kun erittely on kunnossa, hallitus pystyy vertailemaan, mitä rahalla saa, eikä pelkkää loppusummaa.

Mitä taloyhtiön parvekesaneeraus tarkoittaa?

Taloyhtiön parvekesaneeraus tarkoittaa käytännössä parvekkeiden korjausta tai uusimista niin, että rakenteet ovat turvallisia ja kestävät säätä. Parvekesaneeraus taloyhtiössä voi olla pieni ja rajattu tai laaja urakka, jossa mennään kantaviin osiin asti.

Tyypillisesti taloyhtiön parvekeremontti voi sisältää esimerkiksi:

• parvekekaiteiden ja niiden pintojen uusimisen tai kunnostuksen
• parvekepintojen ja pinnoitteiden uusimisen
• parvekelaattojen korjauksen tai uusimisen
• lasituksiin liittyvät uusinnat tai lasitusvaraukset, jos niitä tehdään

Hyvä nyrkkisääntö taloyhtiölle on tämä: mitä syvemmälle mennään rakenteisiin, sitä tärkeämpää on rajata urakka tarkasti ja varmistaa, että päätöksenteko nojaa havaintoihin parvekkeiden todellisesta kunnosta.

Parvekkeiden korjaus taloyhtiössä ja tyypilliset syyt

Parvekkeiden korjaus taloyhtiössä käynnistyy usein siitä, että vaurioita alkaa näkyä tai niistä saadaan havaintoja tarkastuksissa. Keskusteluissa korostui erityisesti yksi tuttu ongelma.

Rungon ruostuminen ja rapautuminen voi ajan kanssa edetä niin, että korjaus ei ole enää pelkkää pintojen siistimistä

Kokemuksissa nousi esiin myös havainto, että joissain 80-luvun alun kohteissa parvekkeissa on voinut olla ongelmia poikkeuksellisen aikaisin. Tämä ei tarkoita, että jokaisessa 80-luvun talossa olisi sama tilanne, mutta se muistuttaa siitä, että kunto kannattaa aina selvittää omasta yhtiöstä eikä vain rakennusvuoden perusteella.

Kevyt korjaus vai raskas uusiminen?

Kevyt korjaus on usein järkevä, kun ongelmat ovat selkeästi rajattuja ja rakenteet ovat muuten kunnossa. Raskas uusiminen tulee eteen silloin, kun vauriot ovat edenneet syvälle ja korjausvelka on ehtinyt kasvaa.

Kokemusperäinen havainto on, että jos kevyitä korjauksia lykätään pitkään, voi myöhemmin olla edessä tilanne, jossa ”mennään raskaimman mukaan” ja joudutaan uusimaan paljon kerralla. Siksi hallituksen kannattaa tehdä päätös sen mukaan, mitä parvekkeissa on oikeasti rikki ja mikä on teknisesti järkevin tapa korjata.

Parvekesaneerauksen työvaiheet taloyhtiössä

Taloyhtiön parvekesaneerauksessa onnistuminen ratkeaa yleensä jo ennen ensimmäistäkään työmaapäivää. Kun korjaustarve ja urakan laajuus sovitaan huolellisesti, vältät tilanteen, jossa kilpailutus lähtee liian laajaksi tai toisaalta korjauksia jää tekemättä ja ongelmat palaavat nopeasti.

Käytännössä toimiva eteneminen näyttää usein tältä:

• asukashavaintojen kerääminen ja huoneistokohtainen läpikäynti tarpeen mukaan
• korjaustarpeen rajaus sen perusteella, missä ongelmat oikeasti ovat
• tarjouspyynnön tekeminen selkeällä laajuudella
• tarjousten vertailu niin, että sisältö on aidosti sama
• urakan toteutus ja työnaikainen seuranta
• luovutus ja seurantajakso, jos siitä sovitaan

Yksi keskusteluista noussut käytännön neuvo oli yksinkertainen, mutta tehokas: käy asunnot läpi ja kerää asukkailta havainnot ennen kuin urakan laajuus lukitaan. Se auttaa kohdistamaan korjaukset oikein ja tekee kilpailutuksesta selvästi vertailukelpoisemman.

Tavoitat alueesi urakoitsijat helposti yhdellä lomakkeella

Tarpeen määrittely ja asukashavaintojen keruu

Asukashavaintojen kerääminen on nopein tapa saada selville, missä parvekkeissa ongelmat näkyvät ja miten laajasta korjaustarpeesta puhutaan. Keskusteluissa korostui ajatus, että kun havainnot kootaan ensin, korjaukset voidaan kohdistaa sinne missä tarve on, eikä koko yhtiötä tarvitse automaattisesti vetää samaan urakkaan.

Toimiva malli on, että hallitus tai isännöitsijä pyytää asukkailta havainnot ja tekee sen jälkeen tarvittavat huoneistokäynnit.

• Kerää havainnot kirjallisesti ja pyydä mahdollisuuksien mukaan kuvat
• Varmista, että havaintoihin liitetään parvekkeen sijainti ja kerros
• Jos yhtiössä on eroja parvekkeiden kunnossa, kirjaa erot näkyviin jo ennen kilpailutusta

Kun asuntojen läpikäynti on tehty korjaustarpeen kartoittamiseksi, tarjouspyyntöön on helpompi kirjata täsmällisesti mitä korjataan ja mitä ei.

Tarjouspyynnön rajaus ja suunnittelun rooli

Tarjouspyynnön rajaus ratkaisee, kilpailutatko sopivan kokoisen työn vai vahingossa koko talon mittaisen urakan. Keskusteluissa nostettiin esiin tilanne, jossa muutaman kaiteen korjaus arvioitiin olevan luokkaa 2000 €, mutta jos kilpailutetaan kaikkien asuntojen parvekkeet, kokonaisuus voi kasvaa lisätöineen 30000 €. Jo pelkkä rajaus voi siis muuttaa hankkeen kokoluokkaa täysin.

Toinen helposti unohtuva asia on parvekkeiden erilainen rasitus. Keskustelussa huomautettiin, että eri ilmansuunnissa parvekkeiden kuluminen ja korjaustarve voivat poiketa toisistaan, mutta tätä ei aina huomioida päätöksenteossa. Kun erot kirjataan tarjouspyyntöön, urakoitsija pystyy hinnoittelemaan työn realistisemmin ja hallitus saa vertailukelpoisemmat tarjoukset.

Hyvä lopputulos syntyy yleensä silloin, kun tarjouspyyntö kertoo selkeästi urakan laajuuden, rajaukset ja sen, miten mahdolliset lisätyöt käsitellään.

Parvekelaattojen korjaus ja muut yleiset ratkaisut

Parvekelaattojen korjaus on vain yksi osa kokonaisuutta. Taloyhtiön parvekesaneerauksessa yleisimmin päätetään siitä, korjataanko tai uusitaanko parvekelaatat, tehdäkö kaiteille ja pinnoitteille laajempi uusinta, sekä tarvitaanko lasituksiin liittyviä uusia asennuksia tai lasitusvarauksia.

Alla on koonti yleisistä ratkaisuista ja siitä, miten ne tyypillisesti näkyvät urakan laajuudessa.

Kun parvekelaatat uusitaan

Parvekelaattojen uusimiseen päädytään yleensä silloin, kun vauriot ovat edenneet pitkälle. Keskusteluesimerkissä taustalla oli parvekkeiden rungon ruostuminen ja rapautuminen. Samassa yhteydessä kuvattiin myös tuttua ilmiötä: jos kevyitä korjauksia ei tehdä ajoissa, korjausvelka kasvaa ja myöhemmin voi olla edessä laaja uusiminen.

Kun laattauusintaa harkitaan, kannattaa varmistaa, että urakan laajuus on kirjattu selkeästi ja että tarjoukset ovat sisällöltään vertailukelpoisia. Tässä kokonaisuudessa erot urakoitsijoiden toteutustavoissa ja rajauksissa näkyvät helposti sekä hinnassa että asumishaitassa.

Kaiteet ja pinnoitteet, milloin ne ovat kustannustehokas kohde

Kaiteet ja pinnoitteet ovat usein järkevä kohde silloin, kun halutaan parantaa parvekkeiden kuntoa ja ulkonäköä ilman, että mennään suoraan rakenteiden uusimiseen. Remppakamun kilpailutuksissa edullisin parvekesaneeraus oli 67493 €, kun työ sisälsi parvekekaiteiden ja pinnoitteen uusimisen yhdessä talossa.

Kaiteisiin liittyvissä töissä voi olla eroja sen välillä, uusitaanko koko kokonaisuus vai kunnostetaanko olemassa olevaa. Jos teillä on ajankohtainen pienempi huoltotarve, esimerkiksi pinnan kunnostus, voi olla hyödyllistä tutustua myös aiheeseen kaiteiden maalaus ja miettiä, onko osa töistä järkevää tehdä vaiheittain.

Täytä tarjouspyyntö nyt ja pääset nopeasti vertailemaan tarjouksia

Parvekelasitukset ja asukasmukavuus

Parvekelasitukset ovat monelle asukkaalle iso mukavuustekijä, mutta taloyhtiölle ne ovat myös suunniteltava kokonaisuus. Keskusteluissa lasitusten uusimisesta mainittiin esimerkkikustannuksena noin 1600. Yhdessä remonttikuvauksessa kerrottiin tilanteesta, jossa vanhat parvekelasitukset ja kaiteet vaihdettiin uusiin osana laajempaa julkisivuremonttia.

Asukaskokemuksista nousi esiin myös konkreettinen lisäominaisuus, jota ei aina osata pyytää mukaan: parvekelaseihin integroitavat kaihtimet. Niistä oli annettu erityistä kiitosta, koska ne helpottavat arkea ja parantavat käyttömukavuutta.

Lasituksissa kannattaa huomioida, että kyse ei ole vain “laitetaan lasit paikalleen” -tyyppisestä työstä. Kokonaisuuteen liittyy suunnittelun erityiskysymyksiä, joihin kuuluu esimerkiksi sisäilmasto, akustiikka, ilmanvaihto, lämpötilojen hallinta ja paloturvallisuus. Kun nämä käydään läpi ennen kilpailutusta, vältät yllätyksiä ja saat tarjouksista paremmin vertailtavat.

Parvekesaneerauksen aikataulu ja asumishaitat

Parvekesaneerauksen aikataulu kannattaa hahmottaa ajoissa, koska urakoitsijan saatavuus voi käytännössä määrittää aloitusajankohdan. Keskusteluissa kuvattiin tilannetta, jossa toteutus voisi onnistua vielä saman kesän aikana, jos sopiva urakoitsija löytyy. Tämä on hyvä muistutus siitä, että vaikka taloyhtiö olisi valmis tekemään päätöksen, tekijöiden kalenterit voivat ohjata aikataulua.

Tämän takia suosittelen usein, että hallitus kilpailuttaa urakan hyvissä ajoin. Silloin aikataulusta voidaan sopia realistisesti eikä päätöksenteko jää kiinni siitä, että tarjouksia tai tekijöitä ei saada nopeasti.

Tavoitat pienet paikalliset toimijat ja isommat rakennusliikkeet helposti yhdellä lomakkeella!

Mistä aikataulu muodostuu ja mitä tietoa tarvitaan

Aikataulu muodostuu yleensä useasta vaiheesta, mutta tässä kohtaa on tärkeä sanoa suoraan yksi asia: tutkimusmateriaalissa ei ollut lähteistettyä viikko- tai kuukausitason aikataulurakennetta parvekesaneeraukselle. Eli en voi antaa tähän kohtaan tarkkoja kestoarvioita vaiheittain.

Sen sijaan käytännön tasolla hallituksen kannattaa varmistaa jo ennen kilpailutusta ainakin nämä aikatauluun vaikuttavat lähtötiedot, jotta urakoitsijat pystyvät vastaamaan realistisesti:

• mikä on urakan laajuus ja koskeeko se kaikkia parvekkeita vai osaa
• onko urakka sidottu tiettyyn ajanjaksoon, kuten kesäkauteen
• mitä aikataulurajoitteita talossa on, esimerkiksi muiden remonttien takia
• milloin päätöksenteko on mahdollista tehdä, jotta urakka voidaan sitoa sopimuksella

Kun lähtötiedot ovat kunnossa, urakoitsijan kanssa pystyy sopimaan aikataulusta niin, että asukkaille voidaan kertoa realistisesti milloin työ alkaa ja milloin se todennäköisesti valmistuu.

Viestintä ja käytännön järjestelyt asukkaille

Viestintä vaikuttaa suoraan siihen, miten remontti koetaan. Kokemuksissa laajasta remonttikokonaisuudesta todettiin, että asuminen koettiin remontin jälkeen selvästi paremmaksi, mutta vastike nousi tuntuvasti 470 € → 776 €. Kun kustannusvaikutus tuodaan rehellisesti esiin ajoissa, päätöksenteko on helpompaa ja jälkikäteen tulee vähemmän yllätyksiä.

Käytännön järjestelyissä toimivat yleensä selkeät, toistuvat tiedotteet. Niissä kannattaa kertoa ainakin:

• mihin aikaan työmaalla työskennellään ja miten melu- ja pölyhaittoja pyritään rajaamaan
• mitä asukkaan pitää tehdä ennen työn aloitusta, jos jotain pitää siirtää tai tyhjentää
• ketä voi kontaktoida, jos omalla parvekkeella tulee huomioita kesken urakan
• miten muutoksista ja lisätöistä tiedotetaan

Kun viestintä on jatkuvaa ja konkreettista, myös hankalat kohdat, kuten aikataulumuutokset, on helpompi saada läpi ilman turhaa kitkaa.

Kustannusten jakaminen osakkaiden kesken parvekeremontissa

Kustannusten jakaminen on parvekeremontissa usein se kohta, joka herättää eniten tunteita. Keskusteluissa nousi esiin selkeä eturistiriita: parvekeremontteihin voi joutua osallistumaan myös parvekkeettomat, mikä koetaan helposti epäoikeudenmukaiseksi, ellei yhtiöjärjestys tai erillinen päätös määritä jakoperustetta selvästi.

Yksi käytännön ratkaisu keskusteluesimerkissä oli, että parvekkeettomat eivät osallistuneet parvekelasitusten kustannuksiin. Lasitus eroteltiin lisähyötynä muusta korjauksesta. Samassa yhteydessä lasitusten uusimisesta mainittiin esimerkkikustannuksena noin 1600.

Jos yhtiössä on eri ryhmiä, kuten parvekkeelliset ja parvekkeettomat, kustannusjaon linja kannattaa kirjata mahdollisimman selkeästi jo päätösvaiheessa, jotta urakka etenee rauhallisesti eikä päätöksiä tarvitse riitauttaa jälkikäteen.

Milloin lasitukset voidaan nähdä lisähyötynä

Keskusteluissa nousi esiin tilanne, jossa parvekkeita ei vain korjata, vaan ne ikään kuin rakennetaan uudelleen suurempina ja lasitettuina. Tällöin osa osakkaista voi hyötyä selvästi enemmän, mikä herättää kysymyksiä jyvityksestä ja siitä, kuuluuko parvekkeettomien maksaa peruskorjauksen yli menevää osuutta.

Tässä kohtaa on tärkeä huomioida yksi rajaus: tutkimusmateriaalissa ei ollut varmaa, yhtiöjärjestykseen ja lain tulkintaan perustuvaa ohjetta kustannusten kohdistamisesta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että päätöksenteossa pitää tukeutua yhtiön omiin asiakirjoihin ja tarvittaessa pyytää tulkinta ammattilaiselta.

Usein auttaa jo se, että hallitus erottaa tarjouspyynnössä ja kustannusarviossa kunnossapidon ja mahdollisen tason noston mahdollisimman selkeästi. Silloin keskustelu pysyy asiassa ja osakkaiden on helpompi ymmärtää, mistä he ovat maksamassa.

Parvekesaneerauksen kilpailutus ja urakoitsijan valinta taloyhtiössä

Parvekesaneerauksen kilpailutuksessa onnistut, kun pidät mielessä kaksi asiaa. Ensimmäinen on tarjouspyynnön rajaus, jotta urakka ei paisu. Toinen on urakoitsijan luotettavuuden arviointi, koska parvekkeet ovat turvallisuuskriittisiä rakenteita ja virheiden korjaaminen jälkikäteen on kallista.

Keskusteluissa toistui selkeä riski: jos ilman kohdekohtaista kartoitusta kilpailutetaan liian laaja kokonaisuus, hintataso voi nousta moninkertaiseksi verrattuna siihen, että työ kohdistetaan vain sinne missä tarve on. Siksi parvekesaneerauksen kilpailutus kannattaa aina aloittaa siitä, että urakan sisältö kirjataan tarkasti.

Tarjouspyyntö on ilmainen eikä sido tilaamaan remonttia

Mitä urakoitsijalta kannattaa edellyttää

Hyvä parvekesaneeraus urakoitsija taloyhtiölle ei ole pelkkä halvin hinta. Kokemuksissa painottui ennen kaikkea laatu ja toimitusvarmuus. Yhdessä kokemuksessa remontti kuvattiin onnistuneeksi, tekijät olivat pääosin suomalaisia ja urakoitsija oli iso, kokenut yhtiö.

Toimittajavalinnassa korostui myös kolme käytännön kriteeriä, jotka auttavat pienentämään riskiä:

• Luotettavuus, pystyykö urakoitsija viemään urakan maaliin ja hoitamaan mahdolliset korjaukset sovitusti
• Tunnettuus, aiemmat vastaavat kohteet kertovat usein enemmän kuin myyntipuhe
• Toimittajan talous on kunnossa, näin pienennät riskiä siitä, että takuut ja vastuut jäävät tyhjän päälle

Kun nämä ovat kunnossa, hallituksen on helpompi perustella valinta myös osakkaille. Parvekesaneerauksessa lopputulosta katsotaan vuosikymmeniä, joten tekijän valinta kannattaa tehdä rauhassa.

Tarjouspyynnön liitteet ja vertailtavuus

Tarjouksia on vaikea vertailla, jos jokainen urakoitsija joutuu arvailemaan lähtötiedot. Tässä kohtaa pitää olla rehellinen. Tutkimuksessa ei ollut tarkkaa listaa tarvittavista suunnitelmista ja asiakirjoista, joten en voi antaa tähän kattavaa liiteluetteloa.

Käytännön tasolla keskusteluista nousi silti yksi selkeä toimintatapa, joka parantaa vertailtavuutta heti:

• kartoita tarve asuntojen läpikäynnillä ja asukashavainnoilla
• kirjaa tarjouspyyntöön, mihin parvekkeisiin ja mihin osiin työ kohdistuu
• sovi rajaukset ennen kilpailutusta, jotta urakka ei lähde kasvamaan kesken matkan

Jos talo on vanhempi ja pinnoitteita puretaan, asbestikartoitus on asia, joka kannattaa tarkistaa ajoissa, ennen kuin työ aloitetaan.

Täytä vain yksi lomake ja saat yleensä useamman tarjouksen helposti

Taloyhtiön parvekeremontin kokemuksia, mitä hallituksen kannattaa oppia

Taloyhtiön parvekeremontti kokemuksia -keskusteluissa toistuu muutama opetus, jotka kannattaa ottaa hallituksen työkalupakkiin ennen päätöksiä. Kun ne huomioi ajoissa, säästää yleensä sekä rahaa että hermoja.

• Korjausvelan kasvun riski näkyy käytännössä niin, että kun kevyitä korjauksia lykätään, myöhemmin voidaan joutua laajaan uusimiseen
• Ilmansuunnat vaikuttavat korjaustarpeeseen, eri puolilla taloa parvekkeet voivat rasittua eri tavalla ja tarve voi olla epätasainen
• Kustannusvaikutukset pitää sanoa suoraan, asumismukavuus voi parantua selvästi, mutta talouden vaikutukset pitää avata ymmärrettävästi

Jos parvekesaneeraus tehdään osana isompaa kokonaisuutta, esimerkiksi julkisivun korjausta, taloyhtiön kannattaa hahmottaa kokonaisuus yhtenä pakettina. Monessa kohteessa samaan aikaan käsitellään myös julkisivun saumoja ja tiivistyksiä, jolloin julkisivun tiivistys ja saumaus voi olla luonteva osa samaa hanketta.

Keskusteluissa nousi esiin myös hallinnollinen oppi. Päätöksiä ei kannata tehdä asioista, joita ei ole tuotu yhtiökokouskutsussa tai esityslistassa päätettäviksi. Lisäksi keskusteluissa mainittiin pöytäkirjamuotoilu, jossa hallitus valtuutetaan ottamaan lainaa, jos rahoituspäätös kuuluu samaan kokonaisuuteen.

Miten vältetään ylikorjaus ja alikorjaus

Ylikorjaus ja alikorjaus ovat parvekesaneerauksessa yllättävän yleisiä, koska päätöksiä tehdään usein puutteellisilla lähtötiedoilla. Keskusteluissa kuvattiin, että sama korjaus voidaan tehdä kevyenä tai raskaana, ja valinnalla on iso vaikutus kustannuksiin.

Alikorjaus näkyy usein niin, että kevyitä korjauksia ei tehdä ajoissa ja lopulta päädytään ”raskaimman mukaan” tehtävään uusimiseen. Ylikorjauksen riskiä havainnollistaa keskusteluesimerkki, jossa kolmen kaiteen korjaus arvioitiin olevan luokkaa 2000 €, mutta jos kilpailutetaan koko talon parvekkeet, kokonaisuus voi kasvaa lisätöineen 30000 €.

Kun haluat välttää molemmat, tee nämä kaksi asiaa ennen kilpailutusta:

• kerää asukashavainnot ja varmista, missä korjaustarve oikeasti on
• rajaa tarjouspyyntö niin, että se vastaa todellista tarvetta eikä oletuksia

Milloin parvekesaneeraus kannattaa tilata ammattilaiselta

Taloyhtiön parvekesaneeraus kannattaa käytännössä lähes aina tilata ammattilaiselta, koska parveke on ulkona säässä, rakenteellinen osa rakennusta ja usein myös turvallisuuskysymys. Kun korjataan betonia, kaiteita tai tehdään lasituksia, pienikin virhe voi näkyä pitkään ja tulla kalliiksi myöhemmin.

Erityisesti ammattilainen on oikea valinta, kun:

• urakka koskee useita parvekkeita ja samalla pitää hallita aikataulu, tiedotus ja asumishaitat
• korjauksessa on riski, että vauriot ovat syvemmällä kuin ensisilmäyksellä näyttää
• tarjousten vertailtavuus pitää varmistaa, jotta yhtiö ei maksa turhasta tai jää vajaaksi
• lasituksia uusitaan tai tehdään uusia, koska ne vaativat huolellista suunnittelua toimivuuden ja turvallisuuden kannalta

Tee se itse -rajaukset ja vastuunjako parvekerakenteissa vaihtelevat taloyhtiöittäin ja riippuvat siitä, mitä osaa korjataan. Siksi hallituksen kannattaa hoitaa kokonaisuus niin, että suunnittelu, kilpailutus ja toteutus ovat yhdenmukaisia ja vastuukysymykset ovat selvät sopimuksissa.

Tavoitat alueesi urakoitsijat helposti yhdellä lomakkeella

Mitä tietoja tarjouspyyntöön kannattaa kirjata

Tarjouspyynnön tärkein tehtävä on estää urakan leviäminen liian laajaksi.

Kirjaa tarjouspyyntöön vähintään nämä, jotta saat järkevät ja vertailukelpoiset tarjoukset:

• mihin rakennuksiin ja mihin parvekkeisiin työ kohdistuu
• mitä osia korjataan ja mitä uusitaan, esimerkiksi kaiteet, pinnoitteet, parvekelaatat ja mahdolliset lasitusvaraukset
• miten tarve on tunnistettu, esimerkiksi huoneistokäynnit ja asukashavainnot
• mitä rajataan urakan ulkopuolelle, jotta kaikki tarjoavat samaa sisältöä

Jos parvekesaneeraus tehdään samaan aikaan julkisivun töiden kanssa, voi olla tarpeen kuvata myös esimerkiksi elementtisaumojen uusiminen osana kokonaisuutta.

Selkeä toimintasuunnitelma hallitukselle parvekesaneerauksen käynnistämiseen

Kun hallitus lähtee viemään parvekesaneerausta eteenpäin, tärkeintä on lukita laajuus oikeilla lähtötiedoilla ja kilpailuttaa selkeästi. Keskusteluista nousi esiin kaksi käytännön oppia: asukashavaintojen keruu ennen laajuuden lukitsemista ja tarjouspyynnön rajauksen huolellisuus, jotta urakka ei paisu.

Tässä on toimiva etenemismalli, jota voit käyttää suoraan muistilistana:

1. Kerää asukkailta havainnot
   Pyydä lyhyet kuvaukset ja mahdollisuuksien mukaan kuvat, jotta näet missä ongelmia on ja kuinka laajasti.
2. Tee tarvittaessa huoneistokäynnit
   Käy asunnot läpi siellä, missä havainnot viittaavat selkeään korjaustarpeeseen. Näin korjaus kohdistuu oikein, eikä kaikkea tarvitse automaattisesti sisällyttää samaan urakkaan.
3. Huomioi ilmansuunnat
   Keskusteluissa muistutettiin, että parvekkeiden rasitus voi poiketa eri puolilla taloa. Kirjaa tämä tarjouspyyntöön, jos erot näkyvät kunnossa.
4. Rajaa urakka tarkasti ennen kilpailutusta
   Tämä on se kohta, jossa raha usein säästyy tai karkaa.
5. Kilpailuta ja vertaile sisältö edellä
   Varmista, että kaikki tarjoavat samaa. Pyydä erittelyt ja rajaukset kirjallisesti, jotta päätös on helppo perustella osakkaille.

Jos teillä on samalla tarve tehdä rajatumpia pintakunnostuksia, kuten parvekkeen pintojen huoltoa, voi olla hyödyllistä katsoa myös erillinen ohje parvekkeen maalauksesta. Se auttaa hahmottamaan, milloin riittää pienempi työ ja milloin kyse on jo laajemmasta saneerauksesta.

Tarjouspyyntö on ilmainen eikä sido tilaamaan remonttia

Usein kysyttyä taloyhtiön parvekesaneerauksesta