Taloyhtiön salaojaremontti - Hinta ja vinkit

Taloyhtiön salaojaremontin hinta ja tyypillinen vaihteluväli

Taloyhtiön salaojaremontti on ajankohtainen silloin, kun perustusten kuivatus ei enää toimi luotettavasti tai vanha järjestelmä on selvästi elinkaarensa päässä. Hinnan kannalta tämä on yksi taloyhtiön isommista maarakennuskorjauksista, koska työ sisältää kaivutyöt, putkistot, vedeneristyksiä sekä usein pihan ennallistamista.

Keräsimme tähän vinkkejä asiakkailta, urakoitsijoilta, Remppakamun kautta kilpailutetuista töistä sekä netin keskustelupalstoilta, jotta hallituksella olisi realistinen kuva hinnoista ja tyypillisistä yllätyksistä.

Remppakamun kautta kilpailutettu taloyhtiön salaojaremontti on maksanut keskimäärin 238 764 €. Edullisin työ oli pienen rivitaloyhtiön salaojien uusiminen, 68 947 €. Kallein työ oli kerrostaloyhtiön salaoja- ja hulevesijärjestelmän uusiminen, 529 873 €.

Myös yksittäisissä toteutuksissa vaihtelu on suurta. Esimerkeissä yhden rivitaloyhtiön salaoja- ja sadevesiremontti on ollut 44 983 € (sis. alv) ja toisen taloyhtiön laajempi kokonaisuus 277 440 € (sis. alv).

Taloyhtiössä hinnoittelu ilmoitetaan käytännössä harvoin neliöinä, koska työ ei liity suoraan rakennuksen pinta-alaan vaan siihen, kuinka paljon sokkelia kaivetaan auki ja miten pitkä putkisto tehdään. Siksi vertailussa näkee yleensä sokkeli- tai juoksumetrikohtaisia lukuja.

Taloyhtiöissä salaojaremontti voi olla myös yli 100 000 €, etenkin jos samalla korjataan hulevesiä, tehdään laajoja vedeneristyksiä tai palautetaan pihaa paljon.

Täytä ilmainen tarjouspyyntö salaojaremontista Remppakamun kautta, niin saat yleensä 3–4 tarjousta alueesi urakoitsijoilta ja pääset vertailemaan hintoja ja toteutustapoja rauhassa.

Tarjouspyyntö on ilmainen eikä sido tilaamaan remonttia

Mistä salaojaremontin hinta muodostuu?

Taloyhtiön salaojaremontin hinta riippuu eniten siitä, kuinka paljon kaivettavaa ja palautettavaa pihaa syntyy ja millainen maaperä tontilla on. Siksi kaksi samankokoista yhtiötä voi saada hyvin erihintaiset tarjoukset.

• Rakennuksen muoto ja pituus vaikuttavat siihen, kuinka paljon sokkelia kaivetaan auki ja kuinka pitkät putkivedot tehdään
• Maaperä ja kallioisuus voivat lisätä koneaikaa, louhintaa, massanvaihtoa ja kuljetuksia, tarvittaessa kannattaa teettää maaperätutkimus ennakkoon
• Vanhojen rakenteiden kunto ratkaisee, joudutaanko tekemään samalla laajempia vedeneristyksiä tai korjauksia
• Piharakenteiden purku ja palautus nostaa hintaa, jos sokkelin vieressä on terasseja, kiveyksiä, istutuksia tai muita rakenteita
• Urakoitsijoiden tilanne ja alueelliset erot näkyvät tarjoushinnoissa, etenkin sesonkina

Monessa kokonaisuudessa suunnittelu ja valvonta muodostavat tyypillisesti noin 5–10 % kokonaiskustannuksista. Taloyhtiössä tämä raha maksaa usein itsensä takaisin, kun työn laajuus, rajaukset ja materiaalit saadaan sovittua etukäteen niin, että tarjoukset ovat vertailukelpoisia.

Pyydä tarjouksissa aina erikseen näkyviin työn osuus ja materiaalit. Se helpottaa sekä vertailua että myöhempää lisä- ja muutostöiden hallintaa.

Mitkä ovat yleisimmät kustannusyllätykset?

Yllätykset tulevat taloyhtiön salaojaremontissa lähes aina maan alta ja pihasta. Kun kaivetaan anturalle asti, vastaan voi tulla asioita, joita ei näe suunnitelmista eikä vanhoista piirustuksista.

• Piilossa olevat kaapelit ja puutteelliset dokumentit, esimerkiksi tietoa kytketyistä sähkökaapeleista ei ole tallessa, jolloin kaivua hidastetaan ja reittejä etsitään
• Kallioisuus ja massanvaihto, jolloin joudutaan poistamaan huonoja maakerroksia ja tuomaan tilalle uutta sepeliä ja täyttöjä
• Maamassojen poisvienti ja kuljetukset, jotka kasvavat nopeasti, jos maa on märkää tai pilaantunutta tai jos tilaa välivarastointiin ei ole
• Pihan rakenteet, kuten terassit ja kiveykset, joiden purku ja takaisinrakennus pitää sopia tarkasti

Keskusteluissa on kuvattu myös tilanne, jossa urakkatarjous nousi noin 250 000 eurosta lähes 500 000 euroon. Jos hinta tai laajuus muuttuu olennaisesti, taloyhtiön kannattaa varmistaa, että muutokset dokumentoidaan ja että urakka pysyy vertailukelpoisena myös päätöksenteossa.

Kun haluat minimoida yllätykset, pyydä urakoitsijaa kertomaan tarjouksessa selvästi, mitkä kohdat ovat oletuksia ja mitkä ovat kiinteää urakkasisältöä.

Haluatko varmistaa, että saat vertailukelpoiset tarjoukset salaojien uusimisesta taloyhtiössä? Jätä tarjouspyyntö, niin saat yleensä 3–4 tarjousta yhdellä lomakkeella.

Tavoitat alueesi urakoitsijat helposti yhdellä lomakkeella

Milloin salaojaremontti taloyhtiössä on ajankohtainen?

Salaojaremontti taloyhtiössä on ajankohtainen, kun vanha järjestelmä ei enää johda vettä hallitusti pois perustusten vierestä tai kun rakenneratkaisut ovat alun perin tehty tavalla, joka aiheuttaa riskejä. Moni taloyhtiö lähtee liikkeelle siitä, että perustusten kuivatus halutaan varmistaa ennen kuin kosteus alkaa näkyä kellareissa, varastoissa tai sokkelin pinnoissa.

• putket ovat liian ylhäällä suhteessa anturaan
• putket ovat painuneet kasaan tai järjestelmässä on selviä tukoksia
• routasuojaus on puutteellinen, jolloin järjestelmä voi liikkua ja kaadot muuttua
• putkikoko on liian pieni nykytasoon verrattuna
• kattovedet on johdettu salaojiin, mikä kuormittaa salaojia ja lisää tukosriskiä

Jos taloyhtiössä epäillään kosteuteen liittyviä oireita, on fiksua selvittää tilanne ajoissa esimerkiksi kosteusmittauksella ja salaojien tutkimuksilla ennen kuin päätetään urakan laajuudesta.

Mitä ongelmia vanhoissa salaojissa ja sadevesissä usein on?

Vanhoissa järjestelmissä toistuvat samat ongelmat, jotka kannattaa tunnistaa jo suunnittelussa. Kun nämä korjataan oikein, taloyhtiön perustusten kuivatus paranee yleensä selvästi ja riskit pienenevät.

• Putkien koko on liian pieni, kun nykytasossa putkikooksi mainitaan vähintään Ø100 mm
• Kattovedet on johdettu salaojaan, vaikka ne pitäisi hoitaa sadevesi- ja hulevesijärjestelmällä erikseen
• Putket ovat painuneet tai kaadot ovat muuttuneet, jolloin vesi jää seisomaan putkistoon

Kun salaojien uusiminen taloyhtiössä tehdään, yksi tärkeimmistä päätöksistä on pitää sadevedet ja salaojat erillään ja varmistaa, että putkistolla on toimivat kaadot koko matkalla.

Salaojien kuntoarvio ja kuntotutkimus ennen päätöksiä

Taloyhtiössä salaojien kuntoa ei yleensä kannata arvailla. Putket ja kaivot ovat maan alla, joten toimivuus selviää luotettavasti vasta tutkimalla. Käytännössä tämä tarkoittaa salaojien ja kaivojen kuvausta, tarvittaessa reittien paikannusta sekä kaatojen ja korkeusasemien selvittämistä.

Usein järkevä lähtö on tilata salaojien tarkastus, jolloin saat tilannekuvan siitä, toimiiko järjestelmä, missä on painumia tai tukoksia ja onko kaivoissa puutteita. Jos taloyhtiössä on kosteus- tai sisäilmaan liittyviä epäilyjä, tilanne kannattaa samalla varmistaa myös kosteusmittauksella.

Taloyhtiölle tärkeä osa tutkimusta on kirjallinen ja selkeä raportti. Se on käytännössä se paperi, jonka pohjalta hallitus ja yhtiökokous voivat tehdä päätöksiä ja kilpailuttaa urakan niin, että kaikki tarjoavat samasta sisällöstä.

• Kuvaus näyttää putkien sisäpinnan kunnon, mahdolliset tukokset ja painumat
• Paikannus auttaa, jos putkien reitit eivät ole tiedossa tai piirustukset puuttuvat
• Kaadot ja korkeusasemat kertovat, pääseekö vesi oikeasti virtaamaan suunnitellusti
• Raportti kokoaa havainnot ja suosittelee toimenpiteitä

Salaojia suositellaan tarkastettavaksi tai kuvattavaksi säännöllisesti, tyypillisesti noin 5–10 vuoden välein. Joissain käytännöissä puhutaan myös noin viiden vuoden rytmistä, ja kuvaus kannattaa tehdä aina, jos kosteuden kanssa tulee oireita.

Mitä tietoja tutkimuksista tarvitaan kilpailutukseen?

Kun tutkimukset ovat kunnossa, urakoitsijat pystyvät hinnoittelemaan työn realistisemmin ja tarjoukset ovat helpommin vertailtavissa. Samalla lisätöiden riski pienenee, kun lähtötiedot eivät perustu oletuksiin.

• Korkeusasemat ja kaadot, jotta voidaan varmistaa veden virtaus ja liitoskorkeudet
• Putkiston kunto, esimerkiksi tukokset, painumat ja muut vauriot
• Tarkastuskaivot, onko niitä riittävästi, missä ne ovat ja ovatko ne kunnossa, tai puuttuuko niitä kokonaan
• Raportin suositukset, mitä kannattaa korjata ja missä laajuudessa

Kun liität nämä tiedot tarjouspyyntöön, saat usein selkeämmin rajattuja tarjouksia ja pystyt vertailemaan myös urakoitsijoiden toteutustapoja, et pelkkää loppusummaa.

Salaojaremontin suunnittelu taloyhtiössä

Hyvä suunnittelu tehdään ennen urakkalaskentaa. Silloin päätetään, mitä oikeasti tehdään ja miten kokonaisuus toimii sen jälkeen. Salaojaremontti ei ole vain putkien vaihtamista, vaan perustusten kuivatus, sadevedet, routasuojaus ja pihan kallistukset pitää sovittaa yhteen.

Suunnittelu ja valvonta ovat tyypillisesti noin 5–10 % urakan kokonaiskustannuksista. Taloyhtiössä se on usein järkevä sijoitus, koska se vähentää virheitä ja helpottaa tarjousten vertailua, kun jokainen urakoitsija hinnoittelee saman suunnitelman.

• Perustusten kuivatus kokonaisuutena, ei vain yhden seinän tai yhden sivun korjaus
• Sadevesien ja salaojien erottaminen niin, ettei kattovesi kuormita salaojia
• Routasuojaus, jotta putkistot ja kaadot pysyvät paikoillaan
• Pihan kallistukset ja palautus, mitä puretaan ja miten pinnat viimeistellään

Jos tarjouspyynnön taustalla on jo hyvä suunnitelma ja tutkimusraportti, urakoitsijan on helpompi antaa kiinteämpi ja selkeämpi tarjous. Tämä näkyy yleensä myös siinä, että lisätöistä tulee vähemmän yllätyksiä.

Täytä tarjouspyyntö Remppakamussa ja lisää mukaan tutkimusraportti tai suunnitelma, niin saat yleensä useamman tarjouksen samasta sisällöstä ja pääset vertailemaan kokonaisuutta rauhassa.

Tavoitat pienet paikalliset toimijat ja isommat rakennusliikkeet helposti yhdellä lomakkeella

Perustusten kuivatus ja sokkelin vedeneristys

Kun sokkeli kaivetaan auki, on järkevää hoitaa samalla ne kohdat, jotka oikeasti pitävät kosteuden poissa rakenteista. Vedeneristyksen yleisiä ratkaisuja ovat bitumikermi ja patolevy tai niiden yhdistelmä. Tavoite on, että vesi ei jää painamaan perusmuuria ja että mahdollinen kosteus ohjataan hallitusti pois.

Kellarillisissa kohteissa ulkopuolelle tehdään usein myös lämmöneristystä, esimerkiksi EPS, jotta rakenne pysyy kuivempana ja lämpimämpänä. Samalla on hyvä tarkistaa, onko sokkelissa muuta korjaustarvetta. Tarvittaessa voit lukea lisää myös palvelusta sokkelin korjaus.

Keskusteluissa nousi esiin myös hyvä muistutus. Kaikki ongelmat eivät ratkea yhdellä levyllä tai yhdellä tuotteella, jos esimerkiksi kapillaarikatko on puutteellinen. Siksi vedeneristys, salaojat, täytöt ja pintavedet kannattaa aina suunnitella yhdessä.

Kun urakka valmistuu, sokkelin ulkopinta voi jäädä näkyvästi uudeksi ja siistiksi. Joissain taloyhtiöissä samalla mietitään myös sokkelin ja perustusten maalausta, jos tavoite on viimeistelty ja yhtenäinen ilme pihassa.

Hulevesijärjestelmä ja kattovedet

Kattovedet eivät kuulu salaojiin. Kun kattovedet ohjataan salaojiin, putkisto kuormittuu turhaan ja tukos- ja jäätymisriskit kasvavat. Taloyhtiössä toimiva ratkaisu on, että salaojat hoitavat perustusten kuivatusvedet ja kattovedet hoidetaan omalla sadevesi- ja hulevesijärjestelmällä.

Joissain kohteissa hulevesijärjestelmän uusiminen kuuluu samaan urakkaan. Tämä korostuu erityisesti silloin, jos sadevesijärjestelmä on aiemmin puuttunut kokonaan tai se on tehty puutteellisesti. Silloin laajuus kasvaa, ja se näkyy myös hinnassa.

Hulevesiliitokset voivat vaatia kaupungilta erillisen lausunnon tai vastaavan hyväksynnän, ja käytännöt vaihtelevat kunnittain. Tämän takia liitosasiat kannattaa varmistaa ajoissa jo suunnitteluvaiheessa, ennen kuin urakkasopimus lukitaan.

Taloyhtiön salaojaremontin työvaiheet käytännössä

Taloyhtiön salaojaremontti etenee yleensä melko samalla kaavalla, vaikka kohteen maaperä ja piharatkaisut muuttavat yksityiskohtia. Kun työvaiheet ovat selkeät ja niiden välissä on sovitut tarkastukset, urakka pysyy paremmin hallinnassa ja lopputulos toimii.

1. Kaivutyöt sokkelin vierustalta anturaan asti, samalla varmistetaan johtojen ja putkien sijainnit
2. Perusmuurin käsittely, esimerkiksi vedeneristys bitumikermillä ja tai patolevyllä, kellarillisissa kohteissa usein myös ulkopuolista eristystä
3. Salaojaputkien ja kaivojen asennus oikeisiin korkoihin ja kaatoihin
4. Täytöt oikeilla maa-aineksilla ja kerroksilla sekä suodatinkankaan ja sepelikerrosten toteutus
5. Pihan muotoilu ja palautus niin, että pintavedet ohjautuvat pois rakennuksesta

Moni toimivuusongelma näkyy vasta vuosien päästä. Siksi pihan kallistukset ja pintavesien ohjaus kannattaa ottaa yhtä vakavasti kuin putket ja kaivot. Jos vesi jää seisomaan sokkelin viereen, mikään putkisto ei pelasta tilannetta täydellisesti.

Jos haluat varmistaa, että urakkatarjouksissa on mukana kaikki oleellinen myös pihan palautuksesta, täytä tarjouspyyntö Remppakamun kautta ja kerro lyhyesti pihan rakenteista ja toiveista.

Täytä vain yksi lomake ja saat yleensä 3–4 tarjousta jo samana päivänä

Kaivutyöt ja työmaan riskien hallinta

Kaivuvaihe on se kohta, jossa yllätykset yleensä syntyvät. Kun sokkeli kaivetaan auki anturalle asti, työmaa osuu väistämättä alueille, joissa kulkee talotekniikkaa ja vanhoja rakenteita.

• Maanalaiset johdot ja putket, kuten sähkö, vesi ja viemäri, pitää huomioida ennen kuin kauha menee maahan
• Puutteelliset vanhat dokumentit lisäävät riskiä, koska kaikkien kaapeleiden ja putkien reittejä ei ole merkitty tai ne ovat muuttuneet vuosien varrella

Yksi käytännön esimerkki, joka toistuu kokemuksissa, on tilanne jossa työmaata hankaloitti se, ettei ollut kuvia kytketyistä sähkökaapeleista. Tällöin kaivu hidastuu, joudutaan tekemään lisäselvityksiä ja aikataulu venyy helposti.

Sovi urakkavaiheessa selkeästi, miten piilossa olevat johdot ja muut yllätykset käsitellään. Kun pelisäännöt ovat kirjallisesti kunnossa, tilanteet eivät muutu riidaksi.

Salaojien asennuskerrokset ja mitoitusperiaatteet

Salaojien toimivuus tulee kerroksista ja korkeuksista. Putken sijainti ja ympäröivä rakenne ratkaisevat, pääseekö vesi putkeen ja pysyykö putkisto auki vuosikymmeniä.

• Suodatinkangas kaivannon pohjalle, jotta hienoaines ei sekoitu sepeliin
• Sepeli salaojakerrokseen, esimerkiksi 6–16 mm
• Salaojaputket sepelipedille niin, että putki tulee hieman anturan alapuolelle
• Sepelitäyttö putken päälle vähintään 20 cm ja sivuille vähintään 10 cm
• Pystysuuntainen salaojituskerros vähintään 20 cm

Vanhoissa järjestelmissä putkikoko on usein ollut liian pieni tai putket ovat painuneet kasaan. Uudemmissa ohjeissa putkikooksi mainitaan vähintään Ø100 mm, jotta kapasiteetti ja huollettavuus ovat paremmalla tasolla.

Kun valvotaan työtä, katso erityisesti nämä kaksi asiaa. Putkien korkeudet ja kaadot, sekä se että sepelikerrosten paksuudet toteutuvat oikeasti koko matkalla.

Routasuojaus ja pihan kallistukset

Routa ja pintavedet ovat salaojaremontin näkymätön riski. Vaikka putket olisivat uudet, järjestelmä voi menettää toimivuutensa, jos maa liikkuu tai vesi valuu jatkuvasti sokkelille.

• Routaeriste asennetaan ohjeellisesti noin 30–50 cm syvyyteen maanpinnasta
• Pintavedet ohjataan pois rakennuksesta pihan kallistuksilla
• Sokkelin viereen tehdään usein turvakaista, esimerkiksi kivetys tai sora
• Puita ei suositella lähelle sokkelia, esimerkkinä käytetään noin 5 metrin etäisyyttä

Pihan palautus kannattaa sopia tarkasti jo tarjousvaiheessa. Se vaikuttaa sekä hintaan että siihen, millainen arki pihassa on heti urakan jälkeen.

Materiaalit ja toteutustavat, joista taloyhtiössä päätetään

Taloyhtiön salaojaremontissa tarjoukset voivat erota yllättävän paljon, vaikka työn nimi olisi sama. Ero tulee usein siitä, mitä materiaaleja käytetään ja mitä kaikkea sisällytetään urakkaan.

• Salaojaputket ja putkikoot, mukaan lukien kaadot ja liitokset
• Tarkastuskaivot, niiden määrä, sijainti ja huollettavuus
• Suodatinkankaat ja sepelit, eli salaojakerroksen rakenne ja toteutus
• Patolevy ja bitumikermi perusmuurin vedeneristykseen
• Routaeristeet ja niiden laajuus

Joissain tuotekuvauksissa ja materiaaleissa näkee myös tarkkoja mittoja, esimerkiksi patolevyrullien kokoja, sekä erillisiä kaistoja sokkelin ja anturan liitoskohtaan, kuten pato- ja radonkaistoja. Taloyhtiön kannalta oleellisinta on kuitenkin se, että materiaalit ja asennustapa on määritelty niin, että jokainen urakoitsija tarjoaa samaa laatutasoa.

Patolevy ja bitumikermi, miten roolit eroavat?

Patolevy ja bitumikermi tekevät eri työtä, vaikka molemmat liittyvät kosteuden hallintaan sokkelissa.

• Patolevy ohjaa veden pois rakenteen pinnasta ja auttaa veden hallitussa poistumisessa
• Bitumikermi estää veden pääsyn rakenteeseen

Joissain ratkaisuissa molempia käytetään yhdessä. Oikea toteutus riippuu olosuhteista ja suunnitelmasta, joten tämä kannattaa sopia etukäteen suunnittelijan ja urakoitsijan kanssa, eikä vasta kaivannon pohjalla.

Isodrän ja muut salaojittavat eristeratkaisut, milloin niitä harkitaan?

Salaojittavista eristeratkaisuista löytyy paljon mielipiteitä. Keskusteluissa esitettiin näkemys, että tällaiset ratkaisut sopivat paremmin kellarikohteisiin kuin matalaperustaisiin rakennuksiin.

Sama keskustelu nosti esiin myös tärkeän huomion. Jos kosteusongelman juurisyy liittyy esimerkiksi kapillaarikatkon puutteeseen, yksittäinen levy tai tuote ei välttämättä ratkaise ongelmaa, vaan kokonaisuus pitää suunnitella oikein.

Toinen toistuva kommentti oli se, että toteutustavan virheet kaadoissa ja putkien korkeudessa voivat tehdä järjestelmästä toimimattoman riippumatta siitä, mitä tuotteita valitaan. Tässä kohtaa suunnittelu ja työnaikainen tarkistus ovat käytännössä tärkeämpiä kuin yksittäinen tuotenimi.

Mitä urakkatarjouksessa pitää olla, jotta hinnat ovat vertailukelpoisia?

Vertailukelpoinen tarjous syntyy siitä, että jokainen urakoitsija hinnoittelee saman sisällön. Taloyhtiössä tämä on erityisen tärkeää, koska salaojaremontin hinta muuttuu nopeasti, jos pihan palautus tai maamassojen käsittely on jätetty auki.

Pyydä urakkatarjoukseen vähintään nämä asiat. Kun nämä ovat paperilla, hallituksen on helpompi päätellä, onko tarjous oikeasti edullinen vai vain suppea.

• Työn ja materiaalien erittely, jotta näet mistä hinta muodostuu ja mitä voi verrata
• Hinnoittelun peruste, käytännössä sokkeli- tai juoksumetreihin sidottu hinnoittelulogiikka ja mitä se sisältää
• Pihan palautuksen laajuus, mitä puretaan ja mitä rakennetaan takaisin ja millä laatutasolla
• Massanvaihto ja maamassojen poisvienti, mitä oletetaan ja mikä hinnoitellaan lisätyönä, sekä minne maa viedään
• Dokumentointi ja luovutusmateriaali, esimerkiksi mittaustiedot, kuvat työvaiheista ja selkeä vastaanottopöytäkirja
• Takuu- ja vastuukysymykset, mitä taataan, kuinka pitkään ja miten mahdolliset virheet korjataan

Taloyhtiöissä kannattaa suhtautua tarkasti myös siihen, jos hinta tai sisältö muuttuu olennaisesti tarjousvaiheen jälkeen. Keskusteluissa kuvattiin tilanne, jossa hinta lähes kaksinkertaistui. Jos käy näin, uusi tarjouskierros voi olla täysin perusteltu, jotta päätös tehdään oikeilla tiedoilla.

Jos haluat saada vertailukelpoiset tarjoukset nopeasti, täytä tarjouspyyntö Remppakamussa ja liitä mukaan tutkimusraportti tai suunnitelma. Kun lähtötiedot ovat samat, tarjoukset ovat myös helpommin vertailtavissa.

Tarjouspyyntö on ilmainen eikä sido tilaamaan remonttia

Urakkamuoto ja vastuut

Taloyhtiön salaojaremontissa urakkamuoto vaikuttaa siihen, kuka vastaa suunnitelmista, yhteensovituksesta ja kokonaisuuden toimivuudesta. Yksi vaihtoehto on KVR eli kokonaisvastuumalli, jossa sama toimija vastaa kokonaisuudesta ja tekee työn usein sujuvammin, koska ketjussa on vähemmän erillisiä osapuolia.

KVR ei kuitenkaan poista tarvetta selkeille rajoille. Urakkarajojen selkeys on se, mikä lopulta estää epäselvyydet ja riidat. Sovi kirjallisesti ainakin nämä asiat:

• mitä urakka sisältää ja mitä se ei sisällä
• miten lisä- ja muutostyöt hyväksytään ja hinnoitellaan
• miten pihan palautus tehdään ja millä laatutasolla
• mitä dokumentoidaan ja milloin luovutus tapahtuu

Keskustelupalstoilla korostui käytännön neuvo, joka pätee hyvin taloyhtiöissä. Tee tarkka suunnitelma ja erittäin tarkka kirjallinen urakkasopimus. Vältä myös urakan ja tuntityön sekoittamista. Jos jokin osa tehdään tuntityönä, sovi kirjallisesti tuntihinta ja ehdot ennen työn aloitusta.

Salaojaremontin urakoitsijan valinta ja valvonta taloyhtiössä

Hyvä urakoitsija ei riitä, jos sopimus ja valvonta ovat löysiä. Taloyhtiössä onnistuminen syntyy siitä, että kilpailutus on reilu, urakkasisältö on selkeä ja työn aikana on sovitut tarkastukset, joilla laatu varmistetaan ennen kuin kaivanto suljetaan.

• Hanki riittävä määrä tarjouksia, jotta saat oikean hintatason ja näet eri toteutustavat
• Pidä päätöksenteko läpinäkyvänä ja vältä sidonnaisuuksia, keskusteluissa nousi esiin tapaus, jossa epäiltiin sukulaisuussidosta urakoitsijaan
• Tee kirjallinen ja tarkka urakkasopimus, jossa on selvät rajaukset ja hyväksymismenettelyt lisätöille
• Vältä urakan ja tuntityön sekoittamista, tuntityö vaatii omat pelisäännöt ja kirjallisen tuntihinnan

Yksi huomio, joka toistuu kokemuksissa, on se, että pelkkä paperi ei takaa osaamista. Laatu syntyy siitä, että suunnitelma on riittävän tarkka ja sopimus ohjaa tekemistä niin, että työ tehdään samalla tavalla jokaisessa rakennuksessa ja jokaisella seinällä.

Kun kilpailutat urakoitsijan, pyydä samalla esiin selkeä työvaiheaikataulu ja tarkastuspisteet. Salaojaremontissa moni asia jää piiloon täyttöjen alle, joten väärässä kohdassa säästäminen kostautuu helposti.

Mitä valvonnassa kannattaa tarkistaa työvaiheittain?

Valvonnassa tärkeintä on tarkistaa ne kohdat, joita ei voi enää korjata, kun kaivanto on täytetty. Moni toimimattomuus johtuu lopulta vääristä kaadoista tai siitä, että putket on asennettu väärään korkeuteen.

• Putkien kaadot ja korkeusasemat, koska väärä kaato tai korko tekee järjestelmästä helposti tehottoman
• Suodatinkankaan ja sepelikerrosten toteutus, erityisesti kerrospaksuudet ja se, ettei hienoaines pääse sekoittumaan sepeliin
• Tarkastuskaivojen toimivuus ja saavutettavuus, jotta järjestelmää voi huoltaa ja tarkistaa myöhemmin

Pyydä urakoitsijaa dokumentoimaan nämä kohdat työvaiheiden aikana. Kun kuvat ja mittaustiedot ovat olemassa, taloyhtiöllä on parempi varmuus siitä, mitä maan alle jäi ja missä mahdollinen ongelma sijaitsee, jos jotain ilmenee myöhemmin.

Luvat ja ilmoitukset salaojaremonteissa

Salaojaremontti ei pääsääntöisesti vaadi lupia. Taloyhtiössä tämä on silti hyvä varmistaa etukäteen, koska käytännöt vaihtelevat kunnittain ja urakan sisältö voi sisältää kohtia, joissa tarvitaan erillisiä hyväksyntöjä.

Tyypillisin lupa- tai hyväksyntäasia liittyy siihen, mihin hulevedet johdetaan. Jos urakassa liitytään kunnan hulevesiviemäriin tai tehdään muu vastaava liitos, kaupunki voi edellyttää liitoskohtalausuntoa tai muuta hyväksyntää.

• Salaojaremontti ei yleensä tarvitse lupaa
• Hulevesiliitos voi vaatia liitoskohtalausunnon tai vastaavan hyväksynnän
• Käytännöt vaihtelevat, joten varmista vaatimukset paikallisesti ennen urakkasopimusta

Kun varmistat liitosasiat ajoissa, vältät tilanteen, jossa työmaa seisoo paperitöiden takia tai suunnitelmia joudutaan muuttamaan kesken urakan.

Salaojaremontin aikataulu taloyhtiössä ja asukasvaikutukset

Tyypillinen keskikokoisen taloyhtiön salaojaremontti kestää noin 2–4 kuukautta. Aikataulu on hyvä varata mieluummin hieman väljäksi kuin liian tiukaksi, koska kyse on kaivutöistä ja pihan rakenteista, joihin sää vaikuttaa suoraan.

Sää ja sulan maan aika vaikuttavat siihen, milloin työ voidaan tehdä järkevästi ja miten pihan täytöt ja viimeistely onnistuvat. Rankkasateet, märkä maa ja yöpakkaset voivat muuttaa työjärjestystä ja pidentää kestoa.

Hyvä käytäntö on sopia urakoitsijan kanssa viikoittainen tilannekatsaus, jotta hallitus pysyy kärryillä siitä, missä mennään ja miten pihan käyttö järjestetään seuraavaksi.

Miten haitat minimoidaan pihassa ja kulkureiteissä?

Kaivutyö rajoittaa pihan käyttöä väistämättä. Haittoja saa kuitenkin pienemmiksi, kun kulkureitit, turvallisuus ja pihan palautus sovitaan etukäteen eikä vasta siinä vaiheessa, kun kaivanto on auki.

• Pihan käytön rajoitukset kannattaa kertoa asukkaille ajoissa, erityisesti sisäänkäynnit, autopaikat ja jätepisteet
• Väliaikaiset kulkureitit ja esteettömyysjärjestelyt on hyvä sopia kirjallisesti, jotta arki toimii koko urakan ajan
• Turvallisuus varmistetaan aidoilla, kaivantojen suojauksilla ja selkeillä opasteilla
• Pihan palautuksen taso on sovittava etukäteen, koska se vaikuttaa sekä asumishaittaan että hintaan

Pihan palautuksessa pienikin epäselvyys voi muuttua isoksi erimielisyydeksi. Siksi on fiksua sopia jo tarjousvaiheessa, palautetaanko kiveykset, nurmet, istutukset ja rakenteet ennalleen vai tehdäänkö samalla jokin uusi ratkaisu.

Milloin tilata ammattilainen ja miten salaojaremontin kilpailutus tehdään Remppakamussa

Salaojaremontti on laaja kaivu- ja kuivatuskokonaisuus, jossa työn laatu näkyy vasta, kun kaikki on jo täytetty takaisin. Siksi tämä on käytännössä työ, joka teetetään ammattilaisella ja kilpailutetaan niin, että tarjoukset ovat oikeasti vertailukelpoisia.

Kun salaojaremontin kilpailutus tehdään hyvin, säästät yleensä kahdessa asiassa. Ensimmäinen on hinta, kun saat useamman tarjouksen samasta sisällöstä. Toinen on lisätyöt, kun urakka rajataan niin, että yllätykset käsitellään sovitulla tavalla.

Remppakamussa voit kilpailuta taloyhtiön salaojaremontti nopeasti. Tarjouspyynnön täyttäminen on ilmaista ja vie pari minuuttia. Tämän jälkeen saat keskimäärin 3–4 tarjousta luotettavilta alueesi urakoitsijoilta.

Moni yllättyy siitä, miten työlästä tarjousten hankkiminen voi olla omin voimin. Meillä on esimerkkihavainto, jossa kolmen tarjouksen saaminen vaati yhteydenottoa keskimäärin 15 yritykseen. Remppakamussa tavoitat samalla lomakkeella tekijät, jotka ovat oikeasti kiinnostuneita urakasta.

Täytä tarjouspyyntö nyt ja pyydä tarjoukset taloyhtiön salaojaremonttiin yhdellä kertaa.

Tavoitat alueesi urakoitsijat helposti yhdellä lomakkeella

Mitä tietoja tarjouspyyntöön tarvitaan?

Mitä paremmat lähtötiedot annat, sitä tarkemmat ja vertailukelpoisemmat tarjoukset saat. Salaojaremontissa tämä korostuu, koska maaperä, pihan rakenteet ja vanhojen putkien tilanne vaikuttavat suoraan työhön.

• Kuntotutkimus tai salaojien kuvausraportti, jos tehty, mukaan lukien havainnot kunnosta, kaadoista ja korkeusasemista
• Sokkeli- tai juoksumetrit, jos tiedossa, jotta hinnoittelun peruste on selkeä
• Pihan palautuksen laajuus ja mahdolliset purettavat rakenteet, kuten kiveykset, terassit ja istutukset
• Tavoite, että kattovedet ja hulevedet ratkaistaan oikein erillään salaojista

Kerää myös kaikki mahdollinen tieto vanhoista kaapeleista ja putkista. Kun dokumentit ovat puutteellisia, lisätyöriski kasvaa, ja tämä kannattaa huomioida jo tarjousvaiheessa.

Mitä hallituksen kannattaa päättää ennen urakan käynnistämistä

Kun urakka käynnistyy, päätöksiä tulee nopeasti. Taloyhtiössä paras tapa pitää paketti kasassa on sopia etukäteen, kuka saa päättää mitäkin ja miten muutokset dokumentoidaan.

• Päätös valtuuksista ja lisätöiden käsittelystä, kuka hyväksyy lisätyöt ja millä euromääräisillä rajoilla
• Tarjousten vertailuperusteet ja dokumentointi, jotta päätös on perusteltu ja läpinäkyvä
• Asukkaille viestittävä aikataulu ja työmaan vaikutukset, erityisesti pihan käyttö, kulkureitit ja turvallisuus

Kokemuksissa nousee yksi käytännön oppi selvästi. Yhtiökokous päättää hyväksyykö tarjouksen, ja jos tarjouksia on liian vähän tai hinta muuttuu olennaisesti, uusi tarjouskierros voi olla järkevä tapa varmistaa, että päätös perustuu oikeaan hintatasoon ja selkeään sisältöön.

Näin varmistat toimivan lopputuloksen ja vältät uusintaremontin

Salaojaremontissa suurin riski on se, että virhe jää maan alle ja huomataan vasta myöhemmin, kun kosteutta alkaa tulla takaisin. Siksi toimiva lopputulos varmistetaan kahdella asialla. Ne ovat vastaanottotarkastus ja hyvä dokumentointi.

Vastaanottotarkastus ja dokumentointi kannattaa tehdä niin, että toteutus voidaan todentaa myös vuosien päästä. Käytännössä tämä tarkoittaa ainakin sitä, että taloyhtiölle jää selkeä aineisto siitä, miten putket ja kaivot asennettiin, missä ne kulkevat ja millä korkeuksilla.

• kuvat tai muu dokumentaatio työvaiheista ennen täyttöjä
• tiedot putkien kaadoista ja korkeuksista
• tarkastuskaivojen sijainnit ja miten ne jäävät pihassa näkyviin ja saavutettaviksi
• luovutusmateriaali ja selkeä vastaanottopöytäkirja

Tarkastuskaivot ovat järjestelmän huoltoluukut. Jos ne jäävät piiloon istutusten, kiveyksen tai rakenteiden alle, huolto muuttuu hankalaksi ja kallistuu. Siksi tarkastuskaivojen saavutettavuus ja huollettavuus pitää varmistaa jo pihan palautuksessa.

Kun urakka on valmis, järjestelmä ei ole silti huoltovapaa. Salaojia suositellaan tarkastettavaksi tai kuvattavaksi määräajoin, tyypillisesti 5–10 vuoden välein. Joissain käytännöissä puhutaan myös noin viiden vuoden rytmistä, ja tarkastus kannattaa tehdä aina, jos tulee kosteuteen liittyviä oireita.

Jos haluat pitää järjestelmän kunnossa myös jatkossa, tilaa säännöllinen salaojien tarkastus ja säilytä kaikki urakan luovutusmateriaalit taloyhtiön arkistossa niin, että ne löytyvät myös hallituksen vaihtuessa.

Usein kysyttyä taloyhtiön salaojaremonteista